離婚売却
離婚で家を売りたい
離婚時に不動産を分けて所有する事はできないため、一般的には不動産を売却して現金化をしてから財産分与をします。特にペアローンを組んでいる場合は離婚後も双方に債務が残るためなるべく早く処分を検討するケースが多いです。
一言で離婚といっても夫婦の関係性が良い場合もあれば、全くコミュニケーションが取れなくなっている場合もあります。また、先述の住宅ローンの残債問題もあります。それぞれの状況に応じた不動産の売却方法を検討していくことが必要になります。
そもそも財産分与とは？
離婚に際して夫婦で所有している財産は財産分与をする決まりになっています。夫婦が結婚している間に築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合う事になります。
これは、夫婦それぞれの役割があるとはいえ、基本的に、財産分与は夫婦で2分の1ずつと均等に分ける事になっています。
そのため、不動産を売却して手元に残ったお金は、不動産の所有割合いやどちらの名義であったか、夫婦でいた間の収入額などに関係なく半分ずつになります。
ただし、夫婦で合意が得られた場合は、比率を変える事ができます。妻が全額もらうという事も夫が全額もらうという事も合意が得られていれば可能です。
よく混在されがちなのが「慰謝料」です。慰謝料と財産分与は異なります。そのため、財産分与とは別に、どちらかに離婚の責任がある場合には、不動産を売却して得た現金を財産分与でもらいつつ、別に慰謝料をもらう事（もちろん払う事も）もあります。
結婚する前に不動産を購入していた場合
結婚前に自分で購入した不動産や、相続した不動産に関しては、夫婦が協力して作った財産ではないため、財産分与の対象になりません。
ですが、婚姻後に住宅ローンを継続して支払っている場合、婚姻後にローンを支払った分についてのみが共有財産として財産分与の対象となります。
この場合、単純に結婚してからローンを支払った額はいくらなのか総額を調べれば、財産分与の金額を推定する事ができます。
また、家を買ったばかりで住宅ローンの残債が多く、売却をしても残債が残ってしまう場合も財産分与の対象にはなりません。売却してもローンを支払うと何もお金が残らないからです。
不動産は名義人しか売れないから注意
不動産を売却するにあたり、売却をできるのは登記簿に記載されている名義人のみです。事実上、その家に長く住んでいたのが妻だけだっとしても、夫の名義になっていれば夫しか売却する事はできません。
また、ペアローン等で夫婦で共有名義になっている場合は、夫婦二人の共同でなければ売却する事ができません。誰が名義なのかわからない場合は登記簿か不動産を購入した際の契約書を見ればわかります。
不動産売買契約書に記名押印している人物が名義人にあたり、共有名義の場合は二人分の記名押印がされています。
いくら自分が売りたいと思っていても、名義人になっていなければ売る事は出来ません。そのため、名義人となる夫婦の相手側と話し合って売却の合意を得る必要があります。
不動産が共有持ち分の場合は、自分の持ち分比率だけを不動産会社に売却する事もできます。ですが、これは非常に安く買われてしまうケースが多いのでお勧めできる方法ではありません。
いずれにしても双方が不動産の売却に合意して手続きを進めるのがベストです。
ローン残債が残る場合の売却
住宅ローンの残債が残っている場合は、売却後も住宅ローンの残債が残ってしまうオーバーローンの場合は財産分与の対象になりません。対して、住宅ローンが売却により完済し、手元に現金が残る場合は財産分与の対象になります。
少し話がズレますが、財産分与に関係なく離婚にあたり家をとにかく売却したい、ローン残債が残っても良いので売却したいというケースもあります。
売却をしても住宅ローンの残債が残る場合、足りないお金を補填して支払う必要があります。このローン残債専用のローンもあります。
もし、借り入れもできなくて住宅ローンが払えず、売却せざるを得ないときには任意売却の手続きをすることになります。
任意売却とは、売却金額が住宅ローンの残債が残る場合でも、住宅ローンの借入先の銀行から承諾を得たうえで売却をします。
任意売却は、住宅ローンを遅延・滞納していなければなりません。そのため、意図的に遅延・滞納しなければなりません。
任意売却後の返済方法等については銀行と話し合って決める事ができます。ですが、この任意売却は信用情報に記載されてしまうというデメリットがありますので、クレジットカードを作る場合の審査が通らない等の不便をもたらすことがあります。
一般的な不動産売却において離婚物件が難しい理由
通常の不動産の売却方法は一般の方を対象に行います。当然、不動産は高額なものですので、簡単に決める人は少ないです。
また、現在の中古不動産市場において特にマンションの場合はほとんどがリフォーム済のリノベーション済物件が主流になっています。
そのため、離婚等の場合で直前まで住んでいた家や今も居住し続けている家の場合はどうしても一般の方で購入してくれる人を探すのに時間がかかり、売却まで時間がかかるケースが多いです。
不動産会社が買い取るのが一番早い
早期に売却をしたい場合は、不動産会社が買取をするのが一番早いです。最短で1ヶ月程度で決済（引渡し）まで進みます。
一般の不動産売却より価格は安くなる傾向にありますが、仲介手数料も不要なほか、瑕疵担保等からも解放されるため、後からのクレームに対応する必要もありません。
不要な手続き無く物件を手放したい場合にも負担が少ない手法です。また、古い物件である場合に瑕疵免責が買取においてはあるのがメリットの大きい所です。
不動産会社が物件を買い取る場合には室内に故障等があっても責任を追及されません。そのため、古い物件を売るにあたり故障個所を修理する必要もありません。
また、室内が汚い、古い状況であっても全く問題ないため、ゴミ処分や清掃等はせずにそのままの状態で売却頂く事ができます。
不動産会社買取と仲介の良い所取りを提案
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不動産買取QAが間に入る事で、時間がかかりそうなイメージがありますが、そこは不動産会社間だけでの取引になるためスピードは非常に早く決まります。
また、質問対応もプロ同士が話した方がスムーズに進むためスピード売却を促進する事にもつながります。そして、何より不動産買取QAが間に入る事で仲介手数料を売主様から頂く事はありません。売主様仲介手数料無料にてご利用できるのが最大のポイントです。