不動産買取について
不動産買取とは何か？一般の個人の方に売却する仲介との違いについて、まずはご説明をします。
不動産買取とは何か？
①不動産会社が不動産を買い取ります
不動産買取とは不動産会社が直接、売主様が所有している不動産を買い取る事を指します。買取に当たり、別の不動産会社A社が紹介（仲介）して買取をする不動産会社B社が購入する場合は、売主様はA社に仲介手数料を払う必要があります。
売主様→不動産仲介会社A社→不動産買取会社B社
（仲介手数料発生）
ですが、B社が直接買い取る場合は仲介する会社が発生しないため、仲介手数料が発生しません。
売主様→不動産買取会社B社
（仲介手数料無し）
そのため、基本的には売主様は不動産買取会社B社にあたる買取をしてくれる会社を直接探した方が仲介手数料が無料になるため、お得です。
ですが、不動産買取会社1社だけでは安い金額で査定されてしまうリスクがあります。そのため、不動産仲介会社A社に仲介手数料を払う前提で、複数の不動産会社に査定をしてもらうケースも多いです。
ここで、不動産買取QAの特徴として、この「複数の不動産会社に査定依頼ができる」「仲介手数料が無料」の2点を両立させている点が大きな特徴です。
②買い取った不動産はリフォームをして再販売します
不動産買取会社B社は基本的には買取不動産をリフォームして再販売します。この時に行うリフォームはリノベーションと言われる、室内のほぼ全ての住宅設備やドア等の建具も含めて交換をする工事になります。
一般的なリフォームのような、キッチンだけ交換をするとか、壁紙だけ張り替えるといった部分的なリフォームではありません。部分的なリフォームですと、物件自体の価値が上がった感じが出ないため、売却価格が上げづらくなります。
また、リフォームを施工する会社も買取物件の再生リフォームに慣れた業者が施工します。使用するキッチンやユニットバスも中古再生マンションの中で定番となる品番が決まっているため、なるべく売りやすい間取りや材料を使って施工する必要があるからです。
リフォーム後に販売するにあたり、買取会社が自社で販売する事もありますが、基本的には物件近くの不動産仲介会社に物件を紹介してもらえるように、不動産会社間のデータべースであるレインズに掲載をして、他の不動産会社に販売活動をしてもらいます。
この、物件を再生させるリフォーム費用、不動産会社への販売成約時の仲介手数料、税金、物件を買うにあたり銀行融資を借りるため利息、等の費用がかかります。ここに利益を乗せて販売するため、いくらで買取をするかはこれらの費用を全て計算したうえで意思決定をします。
なお、費用として一番大きな比率を占めるのはリフォーム費用です。このリフォーム費用が施工段階で上がるケースが多いので、安全を期して少し安めに買付金額を出そうとすることがあります。ですが、不動産買取QAではこのリフォーム費用を不動産会社に金額保証をします。
不動産買取QAの運営会社がこの不動産買取会社向けのリフォーム工事を専門に請け負っているため、買取前に正確な御見積りを出せるからです。そのため、工事費用が確定している状況で判断ができるため、各社が買い取れる一番高い金額を査定しやすくなる効果があります。
③メリットはスピード、プライバシー、瑕疵免責です。
買取りのメリットとして3点あります。
1点目はスピードです。買取の意志決定は一般の個人の方に比べてプロの不動産会社は早いです。そのため2日～3日で買取の意志決定をして、1ヶ月後には引き渡しを実施するケースもよくあります。
2点目はプライバシーが守れられる点です。不特定多数の内見が発生せずに、不動産買取会社のみが内見するだけですので、住居の内部情報や住んでいる方の個人情報が漏洩するリスクが低いです。この点は芸能人の方が不動産会社に不動産を売却するケースが多い事からもわかります。また、不特定多数の人に物件を紹介する必要がないため、広告も作成しません。そのため、インターネット上にも物件が公開されないというメリットがあります。
3点目は瑕疵免責です。不動産会社が物件を買い取る場合は、引き渡し後に室内の設備や機器に不良があっても一切責任を負う必要がありません。この点は一般の方に売却すると、長期的なクレームにつながるケースもありますが、不動産会社が買い取る場合はリフォームを実施するので室内に故障があっても全く問題になりません。こういった手切れの良さも不動産買取のメリットでもあります。
デメリットは相場よりも安くなってしまう点と言いますが…。
不動産買取は一般的に相場より安く買われてしまうのがデメリットと言われます。その点に関しては以下により詳しく説明をしていきます。
不動産買取は相場よりも安いというが「相場」とは？
実は相場のデータにはリフォーム済物件が含まれている
一般的に不動産買取は相場よりも安い査定が出ると言われています。この点に関しては確かに、リフォーム費用や売却時の仲介手数料等を見込んで利益を乗せるため、それなりに安く買わないと利益が出ないという不動産会社側の都合があります。
ですが、一点気になるのはこの「相場」が何を基準にした相場なのかという点です。例えば、アットホームやホームズのようなポータルサイトに掲載されている、自分のマンションの他の部屋の売却事例を基にした相場なのか。
あるいは、不動産会社が不動産会社間の共通データベースであるレインズの販売事例を基にした相場なのか。いずれかの過去の売却事例のデータを基にした相場を指すのかと考えられます。この過去の売却事例は果たして全て同じ状況の部屋でしょうか？
例えばどの部屋も同じサイズで、同じような部屋の汚さや古さで、同じ間取りで、全て同じ条件でしょうか？そんな事は恐らくないはずです。ある部屋は本当に古いまま売却されていて、ある部屋は不動産買取会社がリフォームして高く売りだしているかもしれません。
特に最近は中古マンションはほとんどがリフォーム済で再生された状態で、高い金額で売られています。そのリフォーム済の相場が含まれている場合、相場と考えている金額が実は実態とかけ離れている可能性があります。
例えば室内の状況が悪い場合、買取価格が相場である可能性がある
全ての部屋が同じ条件で、リフォーム前の状況で、且つ同じ広さで相場を計算するのは現実的には出来ません。ですが、仮にそれをやった場合には実は買取査定で出てくる金額が相場として正しいケースもあります。
築年数の古いマンションであれば、買取をする不動産会社はリフォーム費用や売却時の仲介手数料を乗せる必要があるため、必然的に安い金額での査定になります。仮にそのままの状態で購入したいという一般の人が現れた場合でも、同じようにリフォーム費用を考えて購入を検討します。
そうなると必然的に物件金額は安くなる傾向になります。
架空の高い相場を生みだす原因は「専任を取りたい」から
では、なぜ実態はもっと安いはずなのに、架空の高い相場情報が流通してしまうのでしょうか？それは、一般の方に売却をする想定で不動産会社に相談をすると、仲介に入る不動産会社は高く売れるという方向での話をしたがるからです。
まず、高く売れた方が仲介手数料を多く取れます。また、高く売れるという印象を与えた方が専任媒介契約（自分たちが独占的に仲介できる権利）が取りやすいケースがあります。
そのため、売れる確率はかなり低い金額とわかっているにも関わらず、取り合えず高い金額で一般の方向けに売り出しをするというケースが多くあります。
その場合、当然ですが、全く売れません。最初は間取りだけを見て数件の内見が入ります。そして一生懸命に室内を見てもらう準備をして売主様は毎週末来客の対応をします。
ですが、3か月くらい過ぎたらどうも全く売れそうにないなと気づくわけです。
一番多い不満は「結局、買取で安く買われた」
そのタイミングで仲介に入っている不動産会社から、一般の方には売れそうにも無いから、不動産会社に買い取ってもらいませんか？と声をかけてきます。
当社が直接買い取るなら●●万円です。ただ、別の不動産会社で▲▲万円で買ってくれる会社があるので、そこで話をまとめられたら仲介手数料を払っても当社が買うより手元にお金が残ります。等の説得に入ります。
売主様も3か月も一般の方に対応してもほとんど購入希望者が現れなければ、少し疲れても来ます。そうなるとまた一から不動産会社と交渉して買取の相談をするよりはこの金額で良いかなと妥協したくなるわけです。
結果、当初売れると聞いていた相場の6割くらいの金額で売却する事になり、損をした気分だけが残るわけです。
先に買取りの相場を知っておいた方がいい
この問題を解消するには先に買取の相場を知っておく事をおすすめしています。先に買取価格がこのくらいだと認識していれば、これはさすがに安すぎるなという相場観が持てます。
また、実際に市場に流通している自分が所有している不動産と同年代の物件が、リフォームする前の状態だといくらくらいで売り出しに出ているかネット検索してみると良いでしょう。
その際には売り出し価格よりも1割以上は値下げして買われているケースが多いので、その点も加味して情報を集めることをおすすめします。
不動産は売りも買いも二番目に優先する事項を決めておくといい
不動産買取に関わらずですが、不動産を購入する（あるいは借りる）にしても、売却するにしても一番の優先事項を決めておくことをおすすめします。
仮にですが、とにかく高く売って利益を多くとりたいというのが優先事項であれば、それはやり方があります。答えは「リフォームをして高く売る」事です。
ただし、それにはリフォーム費用がかるというリスクがあります。また、必ず高く売れるとは限らないというリスクも抱えます。
そのままの状態で高く売りたいんだという考えも当然あると思います。その場合の答えも明快でして、「希望金額で買ってくれる人を永遠に待つ」という方法があります。
もしかしたら、10年くらい待てば物価が上がって、希望金額で買ってくれる人が出るかもしれません。ここ10年の物件相場の上昇を見ればその可能性も無くはないです。
ですが、こちらはリフォーム費用のリスクはありませんが、時間のリスクがあります。「10年なんか待てないよ」と言いたくなるでしょうし、もし10年待って上がらなかったら時間の浪費です。
不動産というのはいつ買っても、いつ売っても、自分より良い時期に買う人、売る人はいます。株式市場ともその点は似てます。
そのため、いくらで売るかが一番大事なのはわかりますが、それが完全に満足のいく結果になる事はあまりありません。そのため、その次に優先する事は何かを決めておくと良いでしょう。
早く売りたい、誰にも知られずに売りたい、荷物を片付けずに売りたい、楽に売りたい等、それぞれに二番目はこれだよね。というのを決めておくと気持ちの整理をつけて販売活動を進めやすくなります。